قاموس المصطلحات العقارية
دليل شامل للمصطلحات والمفاهيم الأساسية في سوق العقارات
دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
السلطة الحكومية المسؤولة عن تسجيل وإدارة جميع معاملات العقارات والملكيات والعقود في دبي. إن DLD هي الجهة الوحيدة المصرح لها بالتحقق من تسجيل ملكية العقار. يجب تسجيل جميع التحويلات والرهونات والتغييرات في الملكية لدى DLD.
هيئة تنظيم العقارات (RERA)
سلطة مستقلة تنظم وتشرف على قطاع العقارات في دبي. تفرض RERA الشفافية على المطورين وتدير مبيعات المشاريع قيد الإنشاء وتتعامل مع شكاوى المشترين والبائعين والوكلاء.
خطاب عدم الممانعة (NOC)
وثيقة تصدرها الجهات المختصة تسمح لمالك العقار بالمضي قدماً في معاملة محددة مثل البيع أو الرهن. قد تكون هناك حاجة لخطاب NOC من البنوك أو إدارة العقار. بدون NOC، لا يمكن إتمام تحويل الملكية.
إيجاري (تسجيل العقد الإيجاري)
النظام الرسمي لتسجيل عقود الإيجار يديره دائرة الأراضي والأملاك. التسجيل مع إيجاري إلزامي لجميع العقارات السكنية المؤجرة في دبي ويوفر حماية قانونية لكلا الطرفين.
عقود (تسجيل عقد البيع)
النظام الإلكتروني الذي يتم من خلاله تسجيل جميع اتفاقيات البيع والشراء رسمياً مع DLD. تسجيل عقود حاسم في معاملات العقارات لأنه ينشئ السجل القانوني لتحويل الملكية.
ديوا (هيئة كهرباء ومياه دبي)
مزود الخدمات العامة الحكومي الذي يوفر الكهرباء والمياه للعقارات في دبي. تسجيل ديوا مطلوب للإشغال والتأجير، وتحويل الحساب بين الملاك هو جزء من عملية التسليم.
تملك حر
الملكية الدائمة والمطلقة للعقار حيث يمتلك المشتري الأرض والبناء بلا حدود زمنية. تقتصر المناطق الحرة على مناطق معينة بموجب قانون الإمارات، مثل دبي مارينا ونخلة جميرا وتلال الإمارات.
عقد إيجاري طويل الأجل / تملك برسوم
حق الانتفاع بالعقار لفترة محددة (عادة 99 سنة) مع إمكانية التجديد. في معظم مناطق دبي خارج المناطق الحرة، يتم بيع العقارات بموجب عقود إيجارية طويلة الأجل بدلاً من الملكية الحرة.
قرض عقاري / رهن عقاري
قرض تمويلي من بنك لشراء العقار، يضمن البنك برهن على العقار نفسه. يمكن للوافدين الحصول على رهونات تصل إلى 80% للمقيمين و50% للمقيمين بشكل مؤقت.
الدفعة الأولى
النسبة المئوية من سعر الشراء التي يدفعها المشتري نقداً عند التوقيع. النسبة الباقية يتم تمويلها عادة عن طريق قرض عقاري.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
النسبة المئوية من قيمة العقار التي يمول البنك عن طريق الرهن العقاري. على سبيل المثال، نسبة LTV بنسبة 80% تعني أن البنك يمول 80% والمشتري يدفع 20%.
رسوم دائرة الأراضي والأملاك
الرسوم الحكومية المفروضة عند تسجيل عقد البيع والشراء، عادة 4% من قيمة العقار أو قيمة التقييم، أيهما أعلى. تُقسم عادة بين المشتري والبائع.
عمولة الوكيل العقاري
الرسوم التي يفرضها الوكيل العقاري على المشتري والبائع، عادة 2% من سعر البيع. تختلف العمولة وقابلة للتفاوض.
الإقامة الذهبية
تأشيرة إقامة طويلة المدى (5 أو 10 سنوات) تمنح لمستثمري العقارات الذين يشترون عقارات فوق حد أدنى معين، عادة AED 2 مليون. لا يتطلب كفيل وظيفي.
مشروع قيد الإنشاء / ما قبل الإطلاق
عقار لم يكتمل البناء بعد، يتم بيعه على أساس المخططات والتصاميم. عادة ما تكون الأسعار أقل من العقارات المكتملة.
التسليم / الاستلام
العملية النهائية حيث يسلم المطور العقار المكتمل للمشتري. يتم فحص العقار والتحقق من المفاتيح وتسجيل الملكية.
سند الملكية / شهادة الملكية
الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية العقار وتصدرها دائرة الأراضي والأملاك. تحتوي على تفاصيل العقار والمالك والتزاماته.
مذكرة التفاهم (MOU) من RERA
الوثيقة الرسمية التي توقعها RERA والمطور والمشتري في معاملات المشاريع قيد الإنشاء. توفر الحماية القانونية للمشتري.
اتفاقية شراء البيع (SPA)
العقد القانوني الشامل بين المشتري والبائع الذي يحدد جميع شروط البيع، بما في ذلك السعر والشروط والتواريخ والالتزامات.
حساب ضماني / حساب الأمانة
حساب بنكي محايد يحتفظ بأموال المشتري حتى اكتمال جميع شروط البيع. يوفر الحماية للمشتري من الخسارة.
رسوم الصيانة والخدمات
الرسوم السنوية المفروضة على مالكي الوحدات في المشاريع السكنية لتغطية صيانة المناطق المشتركة والأمن والتنظيف والكهرباء والمياه.
التقدير السنوي / الارتفاع في القيمة
الزيادة السنوية في قيمة العقار. دبي شهدت عادة معدلات تقدير سنوية بنسبة 3-7% في السنوات الأخيرة.
العائد الإيجاري
الدخل السنوي من الإيجار كنسبة مئوية من سعر الشراء. على سبيل المثال، عقار بقيمة AED 1 مليون يجلب AED 50,000 سنوياً له عائد إيجاري بنسبة 5%.
معدل الرسملة
نسبة الدخل التشغيلي الصافي إلى قيمة الاستثمار. يستخدمه المستثمرون لمقارنة كفاءة الاستثمارات المختلفة.
شقة / وحدة في برج
وحدة سكنية في مبنى متعدد الطوابق حيث يملك المالك وحدته ويشاركك المناطق المشتركة مع السكان الآخرين.
فيلا / منزل فاخر
منزل منفصل أو شبه منفصل، عادة ما يكون أكثر فخامة من الشقق، بحديقة خاصة وغالباً بمسبح.
بنتهاوس
وحدة سكنية فاخرة في أعلى الطوابق في المبنى، عادة ما تكون بتراسات واسعة وإطلالات بانورامية.
مفروش
عقار مزود بجميع الأثاث والأجهزة المنزلية اللازمة للسكن. مقابل 'غير مفروش' الذي يأتي بدون أثاث.
نصائح مهمة
1. دائماً اطلب توضيحاً للمصطلحات التي لا تفهمها من وكيلك العقاري
2. اطلع على جميع الوثائق القانونية قبل التوقيع عليها
3. استشر محامي عقاري عند شراء عقار بمبلغ كبير
4. تأكد من فهمك لشروط القرض العقاري تماماً قبل الالتزام به
5. احتفظ بنسخ من جميع الوثائق والعقود